1.マンション相続の基本と改正ポイントを抑えよう

高齢社会とマンション所有の現状

令和5年高齢社会白書によれば、65歳以上の11.8%が分譲マンションに居住しています。日本の都市部では、マンション住まいが高齢者の重要な住居形態となっているのです。親御さんが元気なうちに相続について話し合っておくことは、家族の将来を見据える上でとても大切ではないでしょうか？

特に、2024年から導入された新しい不動産評価方法は、マンション相続を考えるうえで避けて通れない重要なポイントとなっています。相続税の計算方法が変わることで、資産承継の戦略も大きく変わる可能性があるのです。

保険営業やファイナンシャルプランナーにとっても、お客様の相続税対策のお手伝いをするにあたり押さえておくべき重要なポイントとなります。

マンション相続税の基本的な評価方法

マンションの相続税評価額を算出するには、土地と建物それぞれの評価額を合算する必要があります。一般的に相続税は時価で財産を評価しますが、非上場株式や不動産（マンション含む）の場合は国税庁が定めた特定のルールに従って計算された評価額を時価として扱います。

土地の評価方法に関しては以下をご覧ください。

▼参考コラム

建物評価の詳細

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同一となります。具体的には、地方自治体から発行される納税通知書の課税明細書で確認できます。

例えば、課税明細書の価格欄に6,000万円と記載されていれば、マンション建物部分の相続税評価額も6,000万円となります。ただし、2024年から後述する新ルールが追加で適用になるので注意が必要です。

2.2024年から導入された新ルール

マンション評価額は時価の6割程度まで上昇

結論として、タワーマンションや都心のマンションの評価額は従来時価の3~4割で評価されていたものが新ルールの元では6割ほどの評価額となります。詳細の評価額計算は相続税に強い税理士の先生に依頼しましょう。お客様と相続税対策で事前に概算を把握する際には、マンションについては時価の6割程度で見積もっておくことが良いでしょう。

タワーマンション節税の実態

従来のマンション評価方法には大きな構造的な問題がありました。特に都心の高層マンションでは、相続税評価額が市場価格の3〜4割程度にとどまるケースが多く見られました。

具体的な例を挙げると、市場価格1億円のマンションの相続税評価額が3,000万円であれば、現金1億円よりも7,000万円も財産額を圧縮できていたのです。このため、相続税対策としてタワーマンションを購入する「タワマン節税」と呼ばれる節税戦略が広く行われていました。

税制改正のねらいと社会的背景

税務当局がこのような評価のアンバランスを是正しようとした背景には、以下のような要因があります。

1. 富裕層による過度な節税対策の抑制
2. 不動産市場の公平性確保
3. 相続税制度の健全性維持

新評価ルールの詳細な計算方法

新しいルールでは、より複雑な算定方法を導入しています。

上述したように計算は相続税に強い税理士の先生にお任せし、概算段階では時価の6割程度で見積もると良いでしょう。

1. 評価乖離率：従来の評価額と理論上の時価との差を示す指標
2. 評価水準：評価乖離率に基づいて計算される係数
3. 区分所有補正率：従来の相続税評価額に乗じる補正係数

重要なポイントは、この新ルールによって相続税評価額が市場価格の6割程度まで引き上げられることです。これまでのような大幅な節税効果は期待できなくなりますが、それでも現金等で資産を持ち続けるよりは引き続き有効な相続税対策にはなるでしょう。

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